Kto odpowiada za wykonanie napraw w wynajmowanym lokalu?

Co do zasady, zgodnie z art. 662 Kodeksu Cywilnego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Jedynie drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Co rozumiemy przez drobne nakłady?

Zgodnie z Art.  681 kc: Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Naprawy niezbędne do utrzymania przedmiotu najmu (lokalu) to nakłady konieczne. Nakłady konieczne służą utrzymaniu stanu przydatnym do umówionego użytku. Koszt takich napraw obciąża wynajmującego- zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego.

Co jeżeli wynajmujący ich nie wykona? Najemca ma prawo wezwać wynajmującego do wykonania tych napraw a po upływie terminu samemu dokonać napraw lub zlecić ich wykonanie na koszt wynajmującego. Dochodzić zwrotu poniesionych kosztów najemca może dochodzić pozwem o zapłatę na drodze sądowej lub w drodze potrącenia.

Roszczenie o zwrot nakładów przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy najętej, najemca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym wynajmującego.

WAŻNE - Obowiązkiem wynajmującego jest zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem. Trzeba się zatem zastanowić, czy naprawa wynika z niewłaściwego użytkowania wynajmującego.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 2 października 2020 r. sygn. I Aca 140/20 Dopuszczalne jest zastrzeżenie w umowie najmu lokalu obowiązku wynajmującego dokonania - w chwili rozwiązania umowy - zwrotu wszelkich nakładów poczynionych przez najemcę na lokal i uzależnienie obowiązku najemcy zwrotu lokalu od wykonania tego zobowiązania. (…) Kwestię ulepszeń reguluje zaś przepis art. 676 k.c., zgodnie z którym jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ulepszeniami rzeczy najętej powstałymi w czasie trwania stosunku najmu są dokonane na tę rzecz przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność. Ulepszeniami nie są więc drobne nakłady obciążające najemcę i nakłady konieczne, które co do zasady obciążają wynajmującego (art. 662 § 1 k.c. i art. 663 § 1 k.c.).

Roszczenie najemcy o zwrot wartości ulepszeń powstanie dopiero po pojawieniu się dwóch zdarzeń: zwrotu przedmiotu najmu i wykonaniu przez wynajmującego prawa wyboru określonego w tym przepisie (zatrzymanie ulepszeń za zapłatą ich wartości albo przywrócenie stanu poprzedniego przedmiotu najmu). Wspomniane prawo wyboru można określić jako uprawnienie kształtujące przysługujących wynajmującemu, które powinno być wykonane wobec byłego najemcy nie wymaga ono żadnej formy i może być dokonane w każdy sposób (art. 60 k.c.), także w sposób dorozumiany. Jeśli w umowie nie zastrzeżono terminu dla dokonania wyboru, najemca może wezwać wynajmującego do jego dokonania w wyznaczonym terminie. Odebranie przedmiotu najmu i korzystanie z ulepszeń może być traktowane jako wola zachowania tych ulepszeń dla siebie. Przywrócenie stanu poprzedniego polega np. na odłączeniu (o ile to możliwe) od przedmiotu najmu dokonanych przez najemcę nakładów. Odbywa się ono na koszt najemcy. Przywrócenie stanu poprzedniego, przy braku odmiennych ustaleń umownych, oznacza dokonanie takich czynności, które polegają na usunięciu wszystkich ulepszeń z przedmiotu najmu bez prawa domagania się zwrotu ich wartości na podstawie art. 676 lub 405 i następne k.c.

Przepisy regulujące najem, w tym art. 662-664 k.c. mają z natury rzeczy charakter względny, a wynikające z nich prawa i obowiązki mogą być odmiennie kształtowane umową stron.